Le Temps d'Agir

Le temps d’un billet (et peut-être même de deux avec la suite promise de Caméra KF(é)), je m’éloigne de l’actualité de l’élection présidentielle qui approche à grand pas. Pas tant que cela quand même au cas présent, puisque le logement constitue, avec l’emploi et le pouvoir d’achat, une des principales préoccupations des électeurs et que le sujet n’est pas sans rapport non plus avec l’avenir de nos systèmes de retraite.

Je reviens donc (avec un peu de délai…) sur un débat que j’ai eu avec Versac sur la question de savoir s’il faut louer sa résidence principale quand on a les moyens financiers de l’acheter.

J’ai volontairement biaisé la question, parce qu’aujourd’hui, pour un certain nombre de ménages, la question de savoir s’ils doivent acheter ou louer leur logement ne se pose même pas. Ils en sont réduits à louer un logement qu’ils n’ont pas les moyens d’acheter (notamment parce que les prix ont progressé beaucoup plus vite que les loyers ces dernières années, Cf. infra). Et seuls les ménages qui disposent d’un apport initial significatif, grâce par exemple à une donation de leurs parents ou grands-parents, peuvent encore acheter là où ils le souhaitent.

L’exemple pris par Econoclaste dans une réponse à une internaute me semble donc insuffisamment représentatif : quand on peut trouver un logement à sa convenance pour un loyer de 1.000 € par mois et sortir en plus 1.000 € pour les verser sur un produit d’épargne (ce qui suppose une rémunération mensuelle d’au minimum 1.000 / 33 % + 1.000 = 4.000 €), on peut effectivement peut-être se permettre de rester locataire (encore que, mais ne déflorons pas trop le sujet). Mais combien de ménages candidats à l’accession sont réellement dans ce cas de figure ? La plupart me semblent plutôt se trouver dans la situation où après avoir mis 33 % de leur revenu mensuel dans leur loyer, il ne leur reste guère de marge de manœuvre pour épargner.

Quatre paramètres qui influencent le choix entre achat et location

L’arbitrage à faire entre acquisition et location de sa résidence principale est susceptible de varier dans le temps, puisqu’il est déterminé (pour ne pas dire contraint…) par les évolutions comparées des prix de l’immobilier, des loyers, des taux d’intérêt et des revenus. Les prix des logements ayant augmenté beaucoup plus rapidement que les loyers ces dernières années (Cf. graphiques : les prix ont doublé en moyenne depuis 2000 alors que les loyers n’ont augmenté que d’environ 1/3), un ménage peut aujourd’hui ne pas avoir les moyens d’acheter le logement qu’il loue, alors qu’en 2000, le loyer d’un logement était à peu près équivalent à la charge du crédit nécessaire à son acquisition.

Deux arguments majeurs en faveur de l’acquisition de sa résidence principale

Au-delà de l’effet de levier du crédit, habituellement mis en avant par les partisans de l’acquisition de la résidence principale et pour lequel on peut trouver moult simulations difficilement critiquables (montrant notamment que même en cas de baisse des prix et malgré les "frais de notaire", l’acquéreur se trouve quand même gagnant dès lors qu’il conserve le bien acquis au moins 13 ans), deux aspects me semblent devoir être soulignés quant au point de savoir s’il convient d’être ou non propriétaire de sa résidence principale.

1) Une opération de prévoyance

D’abord, l’acquisition constitue une opération de prévoyance qui ne doit pas être négligée par ceux qui ne bénéficient pas d’un dispositif particulier par le biais de leur entreprise. La plupart des grandes entreprises font en effet bénéficier leurs salariés de système de prévoyance décès et invalidité dont elles prennent en charge tout ou partie des cotisations.

A titre d’exemple, si je décède prématurément d’un infarctus ou dans un accident de la circulation, mon épouse percevra un capital égal à 4 fois ma rémunération annuelle brute - c’est presque une incitation au meurtre… ;-) - et une rente égale à 55 % de ma rémunération annuelle brute (dont 3 x 15 % tant que nos 3 enfants poursuivront des études et au plus tard jusqu’à leur 25e anniversaire). De quoi largement financer l’achat d’un appartement équivalent au nôtre, qu’elle ne pourrait plus louer avec son seul salaire (à peine supérieur à notre loyer).

Les salariés des fonctions publique, territoriale et hospitalière et la plupart des salariés de PME ne bénéficient pas de ce type de dispositif, ou en tout cas pas aussi généreux. Dès lors, l’acquisition de la résidence principale en est un bon palliatif, grâce à l’assurance-décès invalidité dont le crédit est quasi-obligatoirement assorti (selon les établissements, de 0,35 % à 0,50 % par tête assurée hors surprime). En cas de décès prématuré ou d’invalidité totale, l’assurance remboursera le crédit et permettra au conjoint survivant de conserver un logement qu’il ou elle n’aurait peut-être plus les moyens de se payer avec un seul revenu.

Donc, pour tous les ménages dont l’essentiel, voire la totalité des revenus dépend d’un seul des conjoints (cas fréquent lorsque l’épouse ne travaille pas ou plus ou seulement à temps partiel) et qui ne bénéficie pas d’un régime de prévoyance à la charge de l’employeur, l’acquisition de la résidence principale permet de mettre à l’abri le conjoint sans emploi ou aux revenus moindres, en cas de décès prématuré ou d’invalidité totale du principal contributeur aux ressource du ménage.

Il est certes toujours possible de rester locataire tout en souscrivant une assurance-décès garantissant le versement d’un capital ou d’une rente en cas de décès ou d’invalidité totale. Mais s’agissant alors d’un contrat individuel, les cotisations augmenteront parallèlement à l’âge de l’assuré, jusqu’à atteindre des niveaux assez lourds, contrairement aux assurances collectives qui constituent la plupart des assurances liées à un crédit, où le risque viager est mutualisé et où la cotisation (les 0,35 % à 0,50 %) est fixée une fois pour toute sur la durée du crédit.

2) Pallier l’incertitude pesant sur les retraites

La question de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer son logement est par ailleurs appréciée de façon instantanée dans le temps (c’est un peu prétentieux comme formulation, mais je n’ai rien trouvé de plus simple), et rarement mise en perspective, notamment au regard de l’évolution prévisible des régimes de retraite par répartition.

Tous les raisonnements et les simulations sur le choix entre acquisition et location de la résidence principale reposent sur l’hypothèse implicite d’un maintien des revenus dans le temps. C’est une hypothèse qui me semble assez hardie au vu de la déliquescence prévisible des régimes de retraite par répartition. Si le montant de nos retraites futures était assuré, il n’y aurait pas de problème à rester locataire. Mais l’augmentation constante du nombre de retraités par rapport au nombre d’actifs laisse présager la poursuite de la diminution du taux de remplacement, i.e. du rapport entre pensions de retraites et dernier salaire.

Dans 20 ou 30 ans, si les pensions de retraite ne représentent plus que 40 % ou encore moins du dernier revenu d’activité, comment feront ceux qui seront restés locataires et dont le loyer lui ne baissera pas ? N’auront-ils pas d’autre choix que de déménager pour un logement plus petit ou une région aux loyers moins élevés, alors que ceux qui auront fini de rembourser leur emprunt et seront propriétaires de leur logement pourront y rester, même en cas de forte baisse des pensions de retraite ?

La forte incertitude qui pèse sur les retraites par répartition à horizon 20 ou 30 ans, et un souci de simple prévoyance sont donc deux arguments qui militent à mon sens en faveur de l’acquisition de la résidence principale. On peut toutefois y apporter quelques bémols :

=> Certains peuvent compter sur le patrimoine à hériter de leurs parents et donc s’exonérer au moins de l’interrogation quant à leur revenu à l’âge de la retraite (ne leur reste plus alors que la question de la prévoyance). Sous réserve toutefois que l’allongement de l’espérance de vie et l’augmentation de la dépendance n’amènent pas leurs parents à gager ce patrimoine en ayant recours à un prêt viager hypothécaire (PVH).

=> Comme le souligne à juste titre Alexandre Delaigue (un des créateurs d'Econoclaste), la propriété constitue quand même une entrave à la mobilité professionnelle et donc à l’employabilité (Cf. la corrélation entre chômage et propriété). Il serait bienvenu à ce titre de rendre fiscalement neutre le choix entre acquisition et location, notamment en supprimant les droits de mutation sur les ventes d’immeuble, improprement qualifiés de "frais de notaire", qui grèvent significativement le budget d’achat d’un logement (environ 7 % du prix d’acquisition).